Все о переуступке прав на недвижимость в новостройке

Сегодня существует множество вариантов приобретения квартир. Способом, набирающим популярность, считается переуступка.

Переуступка — способ приобретения жилья в новостройке. Cмысл переуступки заключается в том, что покупателем заключается сделка о получении прав требования на не полностью построенную квартиру в рамках договора цессии.

Юридически переуступка не относится к группе сделок купли-продажи.

При приобретении квартиры в новостройке на условиях переуступки, составляется договор, участвуют в котором две стороны:

• Первый участник - дольщик. Эта сторона продаёт своё право требования квартиры от застройщика. Продавцом недвижимости может выступать физическое или юридическое лицо.
• Второй участник - непосредственно покупатель.

После подписания и государственного оформления такого 2-х стороннего договора застройщик является ответственным лицом и выполняет обязательства перед новым собственником. Согласие застройщика на cделку по переуступке потребуется, если, например, полностью не выполнены денежные требования (продавец покупал жильё в рассрочку).

Именно переуступка дает возможность конечному покупателю приобрести желаемую квартиру на условиях, лучше тех, предлагаемых после завершения строительства.

Как устроена перепродажа квартиры

Обязательно внимательно изучите условия сделки.

Классической сделкой купли-продажи квартиры считается оформление права собственности на квартиру и получение ключей. В случае, если этого еще не произошло, сделкой считается переуступка права требования по ДДУ.

В стандартном договоре долевого участия одной из сторон выступает непосредственно застройщик. В случае продажи по уступке девелопер не является стороной, фигурирующей в договоре. В этом случае сторонами договора выступают физические (в некоторых случаях юридические) лица.

Предмет ДДУ - объект недвижимости с указанным сроком завершения строительства. Право требовать строящийся объект недвижимости — предмет договора переуступки.

Что нужно знать, покупая квартиру по переуступке

Приобретение недостроенного жилья — это всегда определенный риск. Чтобы максимально обезопасить себя и не потерять новое жилье, стоит придерживаться ряда правил:

• Потребовать предоставить оригинал договора о долевом участии. В договоре должны присутствовать живые печати и подписи уполномоченного лица компании-застройщика, а также отметка, подтверждающая регистрацию в Pocpeecтpe. В случае когда была электронная регистрация договора, то должны предоставить файл файл договора с электронной подписью.
• Проверить Единый федеральный реестр на наличие сведений о банкротстве застройщика. Также стоит проверить, не участвует ли застройщик в судебных разбирательствах и не заведено ли на компанию уголовных дел. Здесь важно не само наличие/отсутствие судебного процесса, а его предмет.
• Важно обратить внимание на проектную декларацию (ПД) застройщика. Этот документ обязательно должен быть выложен на официальном сайте застройщика.
• Посетить несколько форумов и почитать отзывы реальных покупателей. Любой застройщик может иметь как негативные, так и позитивные отзывы. Поэтому важно аналитически подходить к вопросу.

Особенности сделки

Покупая квартиру на условиях переуступки, стоит учитывать некоторые особенности такой сделки:

• Переуступка квартиры, находящейся в ипотеке. Такая процедура тоже возможна, однако происходит несколько сложнее обычной сделки. Продавец не может передавать права требования до тех пор, пока ипотечный займ не будет погашен.
• Если в ДДУ есть стороны, которые не достигли совершеннолетия, то нужно будет получить соответствующих органов или законного представителя, подписывающего договор.
• Несколько сложнее выглядит ситуация, когда объект недвижимости, продаваемый на условиях переуступки, приобретался за счет материнского капитала. В договоре цессии в обязательном порядке должно быть указано, что лица, не достигшие 18 лет станут собственниками своей доли по окончании строительства рассматриваемого объекта. |В случае покупки квартиры с использованием материнского капитала, необходимо указать в договоре цессии, что несовершеннолетние лица станут собственниками доли в тот момент, когда строительство будет завершено.

Договор переуступки

Чтобы уберечь себя от неожиданностей, нужно убедиться в добропорядочности продавца, переуступающего Вам право требования.

Объекты недвижимости в новостройках, продающиеся в рамках долевого участия, должны быть зарегистрированы в ЕГРН. Об этом говорит отметка «произведена государственная регистрация договора». Она соответствие недвижимости всем требованиям законодательства.

Следующий момент, который необходимо проверить, это тот факт, что права по ДДУ не обременены залогом. Отметка о наличии залога ставится на самом на договоре.

Требуется согласие застройщика на переуступку квартиры. Эта информация отражается в ДДУ. Бывают ситуации, когда девелопер может потребовать выплату какого-то процента по сделке. Размером до 10%.

Даже если в ДДУ такое условие не прописано, в случае покупки недвижимости по переуступке потребуется в письменном виде отправить уведомление застройщику о переходе прав на объект.

Кто является продавцом переуступки?

Приобрести жильё в новостройке по переуступке можно у лиц:

• У инвестора - ими являются физические лица, так и организации или закрытые ПИФ. Инвесторы имеют от одноq до нескольких квартир и хотят их продать, так как приобретали квартиру с целью дальнейшей перепродажи.
• Подрядные организации - Чаще всего в такой роли выступают организации партнеры застройщика. При строительстве новостройки подрядчик мог быть привлечён для выполнения работ: земляные работы, мог оказывать маркетинговые услуги, производить монтаж сборных конструкций, заниматься поставкой или транспортировкой материала и другое. Распространена практика, когда девелопер рассчитывается за услуги выполненные подрядчиком с помощью готового жилья.
• Физические лица, которые покупают недвижимость для своих целей, но решившие продать собственность.

Кто может стать собственником квартиры по переуступке прав?

Приобрести квартиру в рамках договора переуступки может почти каждый. Как правило, основными причинами приобретения квартир по переуступке служат:

• Есть необходимость совершить переезд в новую квартиру как можно быстрее.
• Желание выбрать конкретную планировку квартиры. Чаще всего ближе к сроку сдачи объекта квартирография проекта представлена менее широким выбором. Квартиры популярных планировок раскупаются в первую очередь. По переуступке можно купить желаемый вариант.
• Лица, желающие приобрести квартиру на вторичном рынке. Переуступка позволяет купить квартиру сразу с ремонтом в новостройке гораздо дешевле.
• Если покупатель хочет приобрести квартиру в нужном районе или жилом комплексе, но квартир уже нет в наличии.

Главные преимущества квартиры по переуступке

Будьте внимательны при оформлении сделки. В первую очередь это касается покупателя. Однако в последнее время вариант покупки на основе переуступки приобретает все большую популярность в Санкт-Петербурге благодаря таким преимуществам как:

• Переуступка предоставит возможность покупателям купить эксклюзивную недвижимостьпосле завершения продаж. Пользуется успехом у тех, кто ищет благоустроенное жилье с нестандартными планировками в конкретном районе.
• Переуступка предоставляет большой выбор качественной недвижимости в современных новостройках.
• Ожидание квартиры в строящемся доме займет минимум времени, а ценовая политика гораздо выгоднее рынка вторичного жилья. Покупать по переуступке гораздо выгоднее, чем у застройщика. Квартира уже находится в процессе строительства, что сильно сокращает ожидание.
• Получить жилье можно гораздо быстрее, нежели в случае покупки квартирынедвижимости на начальном этапе строительства.
• Продаваемые по переуступки квартиры имеют статус нового жилья, а значит, избавляют потенциального покупателя от рисков, типичных для вторичного жилья (претендующие на недвижимость наследники, прописанные несовершеннолетние дети, и т.д. )
• Высокая вероятность получить прибыль на ценовой дельте после ввода дома в эксплуатацию по завершении строительства.

Будьте острожны при оформлении договора переуступки. Обязательно убедитесь в порядочности продавца и соберите перечень документов для оформления сделки.

Документы, для покупки квартиры по переуступке

Чтобы оформить договор переуступки по всем правилам, стороны договора должны собрать определённый список документов:

• Если продавец недвижимости состоит в браке, потребуется оформить согласие на продажу недвижимости в письменном виде, подтверждённое нотариусом.
• Разрешительный документ на переуступку от лица застройщика.
• Выписка из Росреестра об отсутствии задолженности перед застройщиком.
• Разрешение Банка, если квартира была куплена в ипотеку.
• СНИЛС

Приобретайте жилье с максимальной выгодой на сайте Переуступка недвижимости в жилых комплексах спб